Mali PRIRUČNIK za investiranje vol.3
Da nastavimo…
Kada pričamo o građevinskoj parceli, evo nekih važnih napomena:
Mnogo ljudi postavlja pitanja tipa – “A kako to da je tvoja parcela skuplja, od tamo nekog Pere? Znate njegova parcela je lepa i bliža, itd…”
Evo odgovora:
- Skoro svi znamo da 1ar ima 100m2, tj. 1ha=10.000m2. Ljudi mahom znaju ove razmere i onda im nije jasno kada parcela iste veličine košta duplo skuplje na primer, čak i kada su parcele jedna pored druge. Tajna leži u KOEFICIJENTU IZGRADNJE.
- Pored fizičkih kvaliteta parcele kao što su: pogled, osunčanost, blizina žičare, blizina puta, oblik parcele, itd, veoma važni su i tehnički kvaliteti parcele: koeficijent izgradnje, koeficijent zauzetosti, namena zemljišta, planirana spratnost, itd…
- KOEFICIJENT IZGRAĐENOSTI se ovako računa. Ako parcela ima 6ari=600m2. Ako parcela ima 0,2 koeficijent, to znači da je 600×0,2=120m2 je maksimalna kvadratura budućeg objekta. Ako je koeficijent 0,4 , onda je 600×0,4=240m2! Kao što vidite na ovom jednostavnom primeru, samo jedna sitna brojka u decimali duplo uvećava vrednost parcele.
- KOEFICIJENT ZAUZETOSTI se ovako računa. Ako parcela ima 40ari=4.000m2, koeficijent zauzetosti može biti 30%max, što bi značilo da objekat maksimalno u osnovi može imati 1.200m2. Ako je pritom i koeficijent izgrađenosti 0,8 npr, to bi značilo da taj objekat od 1.200m2 u osnovi može imati još jedan sprat i potkrovlje (4.000×0,8=3.200m2).
- NAMENA PARCELE: Parcela može biti namenjena za sportski teren, za izgradnju kuća, hotela, žičara, infrastrukture, parkova, itd… Kao kod igre MONOPOL, ako je “zelena površina” neće vredeti ništa, ako su planirane kuće, vredeće više, ali ako su planirani hoteli, vredeće najviše.
- PLANIRANA SPRATNOST: Kod kuća je mahom P+Pk (Prizemlje+Potkrovlje), dok je kod većih objekata P+2+Pk ili P+3+Pk (Prizemlje+broj spratova+Potkrovlje). Podrum se definiše kao “Po” i on se često NE RAČUNA u ukupnoj kvadraturi za izgradnju (za njega koef.izgrađenosti ne važi).
Tako da, iako Pera ima lepu parcelu, na njoj je moguća izgradnja kuće (jer je 0.2 koef.izgr), dok je na mojim parcelama moguće graditi hotele (jer je 0,8 koef.izgr.) itom logikom bi moja parcela trebala da VREDI četiri puta više!
